VENDITA IMMOBILI RICEVUTI IN DONAZIONE: CON IL DDL SEMPLIFICAZIONI LE AZIONI DI RIDUZIONE CONTRO IL DONATARIO NON PRODURRANNO PIÙ EFFETTI NEI CONFRONTI DEI TERZI ACQUIRENTI

Approvato definitivamente dalla Camera dei Deputati il DDL Semplificazioni il quale si prefigge lo scopo di rendere più agevole e sicura la compravendita di immobili precedentemente oggetto di donazione.

Il Disegno di Legge n. 1184 del 2025 (cd. DDL Semplificazioni), che contiene interventi in diversi settori tra cui impresa, turismo, scuola, università sanità e sicurezza, al suo articolo n. 15, rubricato come “disposizioni per l’agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”, introduce una novità attesa – ed auspicata – da molti anni: il terzo acquirente di un immobile (pervenuto nella disponibilità del venditore per donazione) non subirà più gli effetti dell’azione di riduzione avviata nei confronti del donatario/venditore (e non dovrà più restituire all’erede pretermesso il bene acquistato), se tale ultima compravendita è avvenuta a titolo oneroso.

LA DISCIPLINA ATTUALE

Il legittimario che ha agito vittoriosamente in riduzione (avverso gli altri eredi e/o donatari) per il ripristino della propria quota di riserva può, conseguentemente, agire in restituzione nei confronti di questi ultimi, nonché degli eventuali terzi acquirenti (a condizione che non siano ancora decorsi vent’anni dalla trascrizione dell’atto di donazione), per ottenere la titolarità ed il possesso del bene e reintegrare così la propria “quota di legittima”.

Ne consegue che il godimento dei beni oggetto di donazione, quand’anche acquistati dai terzi a titolo oneroso, è oggi fortemente limitato e ciò sia perché gli acquirenti sono incolpevolmente esposti, per i venti anni successivi, a possibili azioni di restituzione ex art. 563 del cod. civ. da parte degli eredi sia perché su detti beni è finanche difficile iscrivere ipoteca volontaria, ciò a causa della “debolezza” della garanzia che da questi l’istituto di credito ne trae.

LO SCENARIO PREANNUNCIATO CON L’INTRODUZIONE DELL’ARTICOLO 15 DEL DDL SEMPLIFICAZIONI

La disposizione in esame mira a conferire rapidità e sicurezza di circolazione anche ai beni oggetto di donazione, eliminando il diritto dell’erede pretermesso, indipendentemente dalle ragioni che hanno determinato la lesione della sua quota di riserva, di poter agire in restituzione nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso. 

A tutela degli eredi eventualmente lesi è previsto l’obbligo del donatario, che ha venduto a terzi il bene, di compensare in denaro il richiedente che, a sua volta e come accade a tutti gli altri creditori, non avrà più ulteriori garanzie e sarà esposto al rischio di mancata soddisfazione qualora il patrimonio del donatario sia incapiente. 

La disposizione in parola faciliterà – non poco – anche l’accesso al credito da parte del terzo acquirente, atteso che la banca potrà normalmente iscrivere ipoteca su detto bene non avendo più il timore che siffatta garanzia gli venga sottratta da un erede pretermesso all’esito di azioni di riduzione e restituzione.  

CONSEGUENZA SULLE DONAZIONI GIÀ PERFEZIONATESI E/O SULLE AZIONI DI RESTITUZIONE IN CORSO DI CAUSA – REGIME TRANSITORIO

Le modifiche normative introdotte dal DDL Semplificazioni entreranno in vigore nei quindi giorni successivi la pubblicazione del testo approvato della legge sulla Gazzetta Ufficiale; alle successioni aperte in data antecedente si applicherà il regime previgente in tema di circolazione degli immobili a condizione che, entro sei mesi dall’entrata in vigore della novella normativa, i terzi acquirenti ricevano la notifica e la trascrizione della domanda di riduzione ovvero dell’atto di opposizione alla donazione.

Decorsi sei mesi dall’entrata in vigore della norma, a tutte le successioni e/o donazioni, anche a quelle già aperte, verrà applicato il nuovo regime semplificato.

QUI IL DOCUMENTO PER INTERO